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社会 【特写】老房子中的商业区:广州永庆坊的新旧城市改造实验

2019-02-06作者:admin来源:威尼斯人国际网址次阅读

梅溪和她的邻居,广州人称街坊,彼此间就维持着一种微妙的关系。他们是留下来的老住户,平时茶吧出新品,梅溪会端一点给街坊尝尝,但双方也曾因为茶吧装修是否破坏了共享的墙面,闹上过警局。他们还共享一座天井,当民宿客人朝里扔垃圾时,街坊会第一时间冲来敲梅溪的门,要求她清理。

“一个城区没有年轻人,就死了。”广东省规划设计研究院总规划师马向明说。

“广州是不允许一条街上有商业断层的。”梅溪是永庆坊一家茶吧兼民宿的老板,去年9月从上家老板那接下位于河畔的店面,但这么好的环境,晚上8点店里也只有一位客人,“它必须一家连着一家店开下去,人流才愿意跟进来,一旦发现这条街不再热闹了,人就不会再往下走了。”

但就在这小小的地方,塞进了商业、教育、民宿、办公多种业态。永庆坊的运营方是万科集团,这些业态恰好是其旗下业务的集中展示。但可能是场地太小,业态间彼此独立,并没有形成规模化效果。

不过微改也颇有讲究。

他手机里还保存着一段来自管理处的监控视频,凌晨一点,在旁边酒吧喝醉了酒的人大力踢着余东升家的门。

在改造永庆坊时,几乎所有具有历史风貌的房子,朱志远都保留了它原有的样子。那是典型的西关建筑样式,清水砖、木窗、由趟栊门组成的入口。外观破损严重需要重建,或者新建的房子,他也都遵循这种风格。

永庆坊在恩宁路的中段,如果不懂得穿梭老城里错综复杂的小巷,从最近的地铁站走来至少需要10分钟。它的周边沿袭着老城区的配置,没有大型停车场、现代交通枢纽,或可供引流的购物中心等商业配套。800米外倒是有一条上下九步行街,但它与永庆坊之间的连接被居民区切断。

而且为了老城保护,永庆坊不允许引进重油烟排放的餐饮,进一步限制了这里的业态规划。当然,各大开发商涉足城市更新改造仍属开始,如何运营都还在摸索中。

朱志远最得意的,是永庆坊收获了老广州人的喜爱。“这是其他地方的商业街区没有的,”他指着游客里一个背着手,头发斑白的老人说,“他们可能都不会进店里逛,只是想感受这些长大的地方重新有了人气。”

不过人有隔阂,猫没有。街坊二楼的大叔养的几只猫,会沿着窗户来到梅溪房间,在屋里留下一些不那么见外的东西。

但新旧交替能否尽可能维持平衡社会,永远是门学问。

解决方案是突出文化属性。新天地被定义为上海的“会客厅”社会,主打这座城市从开埠以来养成的海派文化社会,将新天地包装为东西方文化交流的窗口。依靠石库门建筑天然的上海特色,新天地海纳百川般吸收各种新鲜业态和品牌,引入大量国际品牌,增加餐饮、零售、娱乐和文化创意业态,后期又搭配上摄影周、表演艺术节、时装周、音乐节、倒计时六大主题活动,强化新天地中西交流载体的属性。这一系列行动让新天地成为上海的文化名片,而不是单纯的商业街区。

永庆坊至少还保留着12户原住民。与永庆坊极力吸引的年轻人不同,留下来的大多是老年人,他们的房间拥挤昏暗,像另一个世界。

其实新天地的成功也有其特殊性。任一滔解释,90年代上海商业建设刚刚起步,新天地可以用低廉的价格拿下上海核心区域的位置,当时的竞争也没今天激烈,给了新天地较长的时间和空间慢慢调整经营。在商业体过量,土地成本飙升的今天,复制这个条件已不现实。而且上海人消费意愿高,乐意尝试新鲜事物,这在其他城市也难以模仿。

这里没有一家连锁品牌入驻,开张的大多是些婚纱摄影、鲜花手工等看不出城市特色的小店。做为长租和教育功能的空间则大多搬离。随着人气上升,原本还算安静的办公区域也随时挤满了游客。

但其实,上海新天地最初也经历过一阵不小的尴尬期。任一滔入职前,新天地还没有现在这么特色鲜明。当时街区的定位是展示最新的业态,从香港引进了酒吧、KTV等在当时颇为新潮的业态,但租金低,转化为盈利很困难。

而且永庆坊实在太小了,不到8000平方米,最宽的街道不过4米,最大的建筑空间双层加起来也仅300平方米左右,业态和人流的承受力上都十分有限。

采用微改造的方式,很显然,竖梁社想要最大可能地保留广州老城的城市记忆。

不过永庆坊一期引来广泛关注后,万科立马开始了永庆坊二期的建设。新项目将永庆坊包围起来,连接起上下九步行街,光房屋总面积就约7万平方米,几乎是一期面积的十倍,10亿元的投资额也远超一期的6500万元。目前二期的定位是广州西关历史文化创意街区,将设置创意办公区、酒吧、时尚商业及综合配套、精品民宿,并保留部分居住功能。

(文中任一滔、梅溪、余东升为化名)

1永庆坊的入口。永庆坊内的李小龙故居。永庆坊位于粤剧博物馆正后方,图中最高建筑位粤剧博物馆。2永庆坊内的商业店铺。永庆坊鸟瞰图。3上海新天地被定义为上海的“会客厅”。4许多老年人仍留在广州老城区。永庆坊是商业与民居结合的实验。

万科的压力也不小,不仅仅是协调社区中不断产生的矛盾。永庆坊的微改模式中,企业是向政府租借地运营。目前的规划里,万科在永庆坊只有15年的运营时间,到期后将归还给政府。万科在永庆坊开业前的专家终审会上曾披露,按照测算,永庆坊12年半才能回本。

朱志远则担忧,扩大后的永庆坊二期,能否维持一期“小而美”的运作方式。“这里的每栋房子都是我们单独设计,具体情况具体分析来的,扩大之后,做到这么细致不那么容易。”他说,而且一期由于实验性质,一些政府审批流程比较简单,建设效率高。而扩大后,这里会变得规模化,“每一个决定都要召集一堆专家讨论的那种。”

现在双方仍在寻找平衡。

但随着城市扩张,城市中心向新城转移,西关里富贵人家的大房在岁月下成为危房,恩宁路逐渐落败。2007年,恩宁路纳入旧城改造计划。当时的规划是范围内建筑全部拆迁,还出现过尚未有深入规划,便先行拆除旧建筑的行为,民国时建立的老屋,老广们耳熟能详的老街巷,就这样消失在地图上。

“建筑形态上的活化是最表面的,也是最容易实现的,老区活化更核心的还是文化的传承,根据所处的区域、文化来与今天所需的商业结合,才是可持续的。”任一滔分析。

这遭到部分声音的反对。在永庆坊微改计划公布时,人们愤愤写下各类批评,指责永庆坊变得商业化,破坏西关风情。

这种守旧,或者解释为坚持,在永庆坊就能找到。或许是被热闹的人流吸引,居住在永庆坊黄金位置的一位屋主也在自家门前支起几张高凳,卖起CD。不过仔细一看,全部是许冠杰、粤剧精选这样今天已少有人听的专辑,“我就卖些自己喜欢听的。”他说。

永庆坊所在的恩宁路处在广州西关老城的核心地带。西关,是明清时地处广州城西门外一带地方的统称,率先开埠的十三行就在这里。这里拥有广州最完整的骑楼街,最早接受中西合璧教育的西关小姐,粤剧艺人的行会八和会馆、牌坊、竹筒屋,还有隐藏在巷口,闻得香味和人声的鸡煲店。

而当不同城市间出现越来越多相像的宽阔街道和摩天大楼时,人们也开始怀念起属于城市的独特气质来。那是老城区能给的亲切与身份认同。

在这个不到8000平米的四方形街区呆上一小时,能见到被游客挤满的街道旁,居民穿着拖鞋不慌不忙地晾衣服。大叔坐在家门口板凳上,和隔壁嘻哈风的手工艺店老板大声问候。招商中心和物业中心一巷之隔,前者接待教育公司老板询问办公室租金,后者接受居民投诉喇叭里的马友友声音太大。

但继续扩大,对各方诉求的平衡提出更大挑战。

像新天地那样中西结合,引入大量现代连锁品牌或许不适合永庆坊,它需要另一条路。朱志远建议这里可以做成高端文创园区,保留慢节奏的风情。从网上评价看,游客对这里的印象也是缓慢,文艺,西关风情突出。

永庆坊曾因破坏居民权利遭受舆论压力,施工时的噪音污染,未与居民讨论规划,不准快递骑三轮车出入等问题常见诸于报端。为协调居民意见,永庆坊后期建立了共同缔造委员会,意图处理原住民诉求。

2016年,广州粤剧博物馆成立,它需要一个整洁的片区作为配套,这催化了位于博物馆正后方的永庆坊诞生。最终,老城区的改造方案从追求经济平衡,转为人口抽疏和历史街区成片保护。恩宁路开始以荔湾区政府主导、万科集团中标改造运营、居民自行改造参与更新的形式,落成今天的永庆坊。

城市会一直活跃下去。人类文明里那些熠熠生辉的城市——纽约、巴黎、东京或者在工业时代辉煌过的底特律以及被贫民窟包围的里约热内卢——也都经历过这种城市改造的阵痛,但却都无法让城市更新的进程停止。

朱志远不同意这些看法,“不顾现状地把旧城描绘为“情怀故乡”或“美好田园”,认为新项目的唯一目标是把人们带回过去,”他在一篇介绍旧城改造中的文章写道,“很容易滑入无条件复古的泥沼,从而失去城市区域自我更新的宝贵机会。”

居住在永庆一巷的余东升,首先不满意家门口的两只大喇叭,它们会从早上9点到晚上6点不间断播放音乐,“来客人讲话都听不见。”余东升抽着烟说。他担心孩子在吵闹的环境中影响学习,将他和妻子搬到了别处。现在余东升开始苦恼门口下水道堵塞,一到雨天就污水漫进屋的问题。他认为这是街区施工时堵塞下水道所致,因为永庆坊建立前从未发生过类似的事情。

懂西关建筑的施工团队很难找,朱志远请来专门修广东祠堂的师傅,但他们还是抱怨古老的建筑方法太麻烦。老砖需要从其他老房子那一块块买来,还要特意还原80年代流行,现在几乎消失的水刷石墙面。在工期和预算的压力下,一些更加复杂的设计也没能完整呈现。“这里的每一栋房子都有遗憾。”朱志远站在一堵镂空的砖墙前说,这里原本要呈现出波浪一样的效果。

这是一种典型的“微改造”手法——保留老建筑的空间肌理、外部轮廓、对必要处进行更新和修复。内部则引用现代建筑元素,调整空间结构,适应现代人的活动需求。除此之外,完善街区的生活设施,增加消防设备等,都属于微改的手法。

马向明也同意这个方向。从城市定位角度而言,广州作为清朝闭关锁国时唯一合法的外贸城市,在鸦片战争前就培养出浓厚的商业文化。但随着时间发展,广州对外商业的窗口功能被香港替代,对内商业的地位又被深圳疏解,“现在广州在珠三角的分工,就只剩文化和公共设施了。”

眼下,永庆坊开始了二期征名投票,这里的实验仍在继续。

编辑 | 牙韩翔

城市发展中有一个士绅化的概念,即旧城区重建后,会吸引有财富的城市新兴阶级迁入,抬高地价和生活成本,直到“挤走”低收入的原住民。这是一个颇具争议的现象,有人认为这象征着城市进步,也有人质疑这背后对原住民的残忍。从官方资料和街坊的访问中,离开永庆坊的居民”有的拿钱,有的去了安置房”,留下来的这些,需要面对与新街区共存的问题。

从城市发展的角度看,旧城之所以会旧,是因为里面的业态和居住条件已经不适应现代发展需求。如果只是翻新老建筑,没有更新的业态和产业,年轻人依旧不回来。

这个叫做永庆坊的四方形街区内,还有许多新兴商业与原著居民生活的碰撞。它是广州探索全新城市更新办法的首个实验,民居与商业共存是特色。

从一米长左右的麻石路开始,伴随着马友友的巴赫大提琴组曲,沿路穿过花店、杂货铺、活字印刷体验馆、李小龙故居,会看见一扇有年代感的木门,上面用大红油漆写着,“16号使用人,你拒交水电费,还偷17号户主的物品”。

广州,和大多数中国城市一样,面对不适应现代发展的老城区,主流的更新手段是推倒重来,大拆大建。这是一种高效率的手法,成片的老房子一夜之间拔地成为高楼,城区的地价、业态、人口也随之更新。但这背后的强拆强建、高额拆迁赔偿、各方利益冲突等,也成为城市更新中无法忽略的问题。

现在的永庆坊恰好维持住居民与商业的共处。夜幕降临,游客散去,商户大多关门。白天街坊们紧闭的房门打开,孩子在酒吧门口奔跑嬉戏,那家卖粤剧CD的人家收起摊,打开电视,这里回归生活的模样。但当其继续开发,这种平衡可能会很快打破。

永庆坊的大部分建筑都在努力做出旧的样子,不过在第一个交叉路口上,朱志远把那的老房子改成了全玻璃幕墙加钢筋的样子。“这里是黄金位置,最好做成商铺,需要现代化色彩更浓一些。”他解释道。在永庆坊,还有几处人流交汇的重要位置,也点缀着这些由大量玻璃或金属构成的,略显突兀的建筑。

任一滔或许可以理解永庆坊目前的尴尬境地,他曾经是上海新天地的高管。作为中国最具代表性的老城旧改商业街区代表,上海新天地几乎成为每一个想要重焕活力的老城区的目标。包括永庆坊,一开始的方向也是想做成像新天地那样的时尚休闲地。

文 | 訚睿悦

“我第一次来的时候,”梅溪店里那位唯一的客人说,“在想这些老板要有多大的勇气才敢在这里做生意。”

这一切都被竖梁社看在眼里。他是永庆坊的设计负责方,超过90%的建筑设计方案来自设计师朱志远的团队。

大部分商户和设计师都对二期保有期待。他们认为无论从面积还是资源上言,二期都有更大可能性,能够形成商业环境和配套,带动一期发展。

但老城区发展商业街区的限制也很明显。

城市改造的方向分为转变用途和保留原居住功能。从城市整体发展来讲,转变用途是一个更有效率的发展方向。而相较于办公、文化或政府用地等用途,转为商用的服务范围更广,造血功能强,更能为老城带来人流和效益。

但内部则是现代房屋的结构,不少老屋拥有着造价不菲的全玻璃幕墙,吊灯从挑高的屋顶垂下——这使得整个永庆坊的房子像一个套娃,玻璃房子外,罩着由青灰色外墙和雕花组成的老房子外壳。

在经历了将近十年的讨论与拉扯后,永庆坊的建立终于成为这座城市各方力量博弈的出口。

不过相比上海的外放,广州,包括整个广东省,都更加保守与念旧。“广东人最重要的节日不是春节,而是清明节,这一天家人一定会团聚祭祖。”朱志远也是广东人,“虽然很多新事物都在广州发源,比如媒体,商业,但最后都会被其他地方的人发扬光大,广州骨子里还是守旧的。“

这引发了一场老西关集体记忆“保卫战”,当时180多户居民联名上书,要求政府重新规划。而政府、媒体、学者、设计单位、民间文化组织,多方力量也互相制衡。加上旧城历史遗留的房屋产权不明晰,居住人口复杂,利益诉求多样等问题,改造一度搁置。

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